Tuesday, April 19, 2011

Pelaburan Hartanah....+ve cash flow....How???

salam sejahtera buat pembaca yang budiman,

alhamdulillah, sehari dua ni tangan mmg rajin menulis... kali ni nak menulis pasal +ve cash flow... kenapa la org duk cakap, penting nyer positive cash flow ni... tapi kenapa???

1 - Bayaran Installment
- ramai org yang menyewakan rumah... beli rumah sebiji dan sewa... tapi adakah bulan2 tu bayar dengan duit sewa? atau pun kena lagi top up ataupun yang paling best bayar pakai duit sewa then ada lagi lebih buat isi minyakk... so mana satu?? itu bergantung kepada owner rumah tersebut dan sejauh mana hartanah tersebut di beri sewa... kalau sewa tu siap boleh buat isi minyak keta, itu di namakan positif cash flow... maksudnya, setiap bulan installment kat bank rm200, tapi sewaan hartanah tersebut rm280... so lagi rm80 tu ialah positive cash flow... lebihan.... tapi kalau bulan2 bayar installment rm300, tapi sewaan hartanah tu rm250, kena lagi top up rm50..ni negative cash flow... so, kalau boleh, cari hartanah yg boleh kasi kita positive cash flow... untungggg....

2- Refinance Selepas 5 tahun
oleh kerana tiap2 bulan duk bayar installment pakai duit sewa je, bermaksud anda tidak menggunakan duit anda untuk membayar installment rumah tu.. perasan tak... mesti perasan ni... so, selepas 5 tahun, anda boleh refinance rumah anda tu... apa maksud refinance? maksudnya, anda boleh membuat pembiayaan semula rumah tersebut...kalau time beli rumah tu dulu, mv-market value dalam 100k...selepas 5 tahun, mungkin mv dah jadi rm120k dan baki loan anda munkin dah tinggal 75k... ini just anggaran je... so kalau anda refinance ke 120k, berapa anda dapat??? 120-75=45k.... alamak, banyak bebenor... duit ni boleh la jadi bekal kalau ada emergency, nk pi jalan2 or nk buat apa2... tapi, tiap2 bulan still ada penyewa bayarkan installment rumah anda... nampak tak???... untung tak??

3-Rumah Milik Kita
best kan, ada rumah tapi org lain bayar...kita pun mmg bayar pada mula2 bayar deposit... tapi, lama2 dah penyewa bayar so rumah tu jadi rumah kita... ada org tu, sampai rumah tu habis bayar hanya tenant je yg bayar... aduhai, best nyer... tu nama nyer investment...

apabila kita bercakap pasal investment, ia adalah berkenaan second value sale... apa nilai selepas tu... itu nama investment.. ini apa yg aku belajar la... mmg betul pun, kalau kita buat investment, adakah kita nak rugi??? sapa2 pun tak nak kan... so, value selepas kita beli tu mesti naik ataupun ada added value dari segi yg lain..depends...


4 - pembiayaan rumah lain
ada org call aku...serius org ni... bertanyakan, kenapa org yg bergaji 2 3 ribu dapat beli rumah sampai 3 4 biji??? saya ni beli rumah sebiji, nak beli kali ke dua dah tak boleh.. commitment dah tinggi... habis tu, mcm mana org lain tu?? ni biasa aku dapat even call or email... mmg betul, kita beli je satu rumah, commitment kita kat bank terus tinggi kan... so, mcm mana nak kurang commitment??? banyak cara nak kurangkan commitment... banyak cara... kat sini aku sebutkan salah satu cara..salah satu... kalau kita beli rumah tu, then kita sewakan... so kita kena ada tenancy agreement.. WAJIB la ada... then kalau nak beli rumah lain, kepilkan TA tersebut bersama2 dengan salinan duit masuk dalam bank... sbb bank nak bukti yg rumah ni di sewakan... so, kalau selari apa yg kita sewakan dan duit masuk dalam akaun kita, so betul la tu rumah di sewakan, then commitment dapatlah di kurangkan... bukan terus turun, tapi di kurangkan sikit...

5-Pembiayaan ke 3
bukan semua best2... ada jugak kekurangan... sebelum tahun ni, mmg best..tapi tahun ni dah tak berapa best... tapi ada cara...pembiayaan rumah ke 3 kan dah LTV 70%... so mmg tak best la... nk kena keluar 30% cash... mmg byk la tu... time ni, aku ingt lagi... aku baru je seminggu sign utk beli rumah... then terus apply LTV 70% ni... lega giler... kalau tak, kena benda ni masak la.. ada gak member2 yg kena... tu tak leh nk kata apa... ada sbb menda ni bank negara buat... nk elakkan house bubble...

jom kita buat calculation......

House Price : 73k
Rental : 420
M/fee : 40 - anggaran

installment : 380... kalau ikut housing calculator, 73k + interest blr-1.6 = 4.7% + 30 tahun

so rumah ni ngam2 je boleh bayar installment kat bank dan maintenance fee... tak rugi apa2 pun.. tapi kena beringat jugak sbb kalau2 tenant keluar then nak cari tenant baru...kalau lambat, kena la bayar sendiri kat bank... tapi utk long term, mmg ia berbaloi... mungkin kita boleh reno skit rumah ni..ohh by da way, ni rumah basic... kalau kita masukkan partial furnish, mungkin harga sewa boleh naik lagi... tak pun, kita masukkan terus harga maintenance dalam harga sewa... mmg itu pun yg aku selalu buat..hehehe.. sbb tenant yg duduk, so dia la kena bayar... tapi, kita juga kena pk pasal cukai taksiran dan juga cukai tanah... kalau rumah apt mcm ni, dalam maintenance fee nanti akan ada cukai utk cukai tanah... cuma cukai taksiran je kena bayar sendiri...

nak rumah mcm di atas ni??? klik sini..

ada lagi benda yg kurang... maksud aku boleh di persoalkan... cth, kalau blr naik, selepas kita refinance installment tinggi dan sebagainya... benda tu mmg berlaku... tapi, kita ada cara utk back-up... tapi, kalau anda rasa ada cadangan, anda boleh comment.. saya amat mengalu-alukan pandangan dan pendapat anda... saya juga masih belajar dan terus belajar... insyaAllah, bersama2 kita kongsi...okeh...


p/s : Ingin Jual @ Sewa rumah...Hubungi Farhan - 019-3623578

p/s : Want to SELL or RENT property, call Farhan - 019-3623578


FARHAN
019.362 3578

-Kenapa Sewa Kalau Boleh Beli--jom2lelong mengalu-alukan comment dari pembaca... Kita bukan sekadar untuk berkongsi ilmu, tetapi untuk menjadi kenalan, rakan dan taulan di masa hadapan...InsyaALLAH..

2 comments:

Anas Nazri said...

salam,

dah banyak entri saya baca, baru kali nie nak komen...

2- Refinance Selepas 5 tahun
>>> tengok gak bro, kalau effective interest rate tu lebih baik atau sama dengan existing rate... klu lagi tinggi, baik x payah...

apabila kita bercakap pasal investment, ia adalah berkenaan second value sale... apa nilai selepas tu... itu nama investment..
>>> bukan sekadar 2nd value... investment termasuk gak pulangan... macam beli share, ada dua perkara kita tengok, samada boleh naik value share tu, berapa banyak naik, dan jugak kita tengok kat potensi dividen tahunan... kalau dia boleh bagi 20% setahun, naik value sikit pun x per...

hehehe... adios...

Jom2Lelong said...

re Anas Nazri : terima kasih kerana nak komen...
mmg kita tengok rate, tp kalau rate tinggi dan cash dapat lebih byk mengikut keperluan masing2 pun ok... depends atas kehendak masing... on 2008, ramai org refinance even belum sampai 5 tahun, knp? sbb blr rendah.... blr - 5.5 ajeee...

pulangan akan dapat selepas melabur, value jugak akan naik @ turun selepas melabur... sama mcm beli keta dan nk jual.. itu dinamakan 2nd hand car... hehehe...